Lagere hypotheekrente door aflossen met spaargeld!
Hypotheekbedrag omlaag - percentage hypotheekrente ook?
Heeft u een hypotheek en een aardige som aan spaargeld? Dan kan het interessant zijn om een deel van het spaarkapitaal in te zetten voor een extra aflossing op uw hypotheek.
Niet tégen aflossen hypotheek
Daar schreef ik een paar maanden geleden al eens een blog over: Spaargeld gebruiken voor aflossen hypotheek? Daar ging het mij vooral om (het ontbreken van) de nuance in de Aflossingsblij-campagne, waarmee overheid en banken heel Nederland willen aanzetten tot het sneller en eerder aflossen van hun hypotheek. Misschien lijkt het daardoor alsof ik tegen het inzetten van spaargeld voor extra aflossingen ben. Dat is niet het geval. Sterker nog: ik heb in het verleden zelf ook extra afgelost op onze hypotheek vanuit onze spaarrekening. Dus nee, ik ben er niet op tegen. Ik vind het alleen belangrijk dat mensen weten wat ze doen en goed geïnformeerde keuzes maken.
Netto hypotheekrente hoger dan netto spaarrente
Aflossen heeft natuurlijk voordelen, dat staat als een paal boven water. Je gaat minder hypotheekrente betalen, dus worden jouw lasten lager. Als de netto hypotheekrente (dus na het verrekenen van de hypotheekrenteaftrek) die je betaalt hoger is dan de netto spaarrente (dus na aftrek van de belasting in box 3), dan levert aflossen een positief rendement op.
Spaargeld van box 3 naar box 1
Gebruik je spaargeld voor aflossing, dan verhuist het geld van box 3 (waar je er belasting over betaalt als je boven de vrijstelling zit) naar box 1 (waar je er geen belasting over betaalt). Dit kan natuurlijk veranderen als de regering ooit besluit de eigen woning over te hevelen van box 1 naar box 3, maar dat is nog niet zover. Voorlopig is die boxverhuizing dus een voordeel en zorgt het voor een extra argument om overtollig spaargeld in de stenen van je eigen huis te stoppen.
Lagere hypotheekrente door aflossing...
Als je aflost op je hypotheek ga je minder hypotheekrente betalen, dat is logisch. Hetzelfde percentage over een lager geleend bedrag komt uit op een lager rentebedrag. Maar... als het even meezit gaat het percentage hypotheekrente ook nog omlaag door de aflossing!
Renteklassen - Loan to value
Banken werken voor het bepalen van het hypotheekrente-percentage (zonder NHG) met zogeheten 'renteklassen'. De hoogte van de rente hangt af van de 'Loan to value' - LTV: de verhouding tussen de hoogte van de openstaande hypotheek en de waarde van de woning. Die tabellen met renteklassen verschillen enorm per bank. Rabobank heeft er maar 3 (tot 67,5% / tot 90% en >90% van de woningwaarde), terwijl ING er maar liefst 10 heeft (steeds een stapje van 5% erbij):
Wil je weten hoe dit bij jouw hypotheekbank zit? Je checkt het hier!
Lagere renteklasse door waardestijging
Nu is het sowieso al prima mogelijk dat jouw hypotheek in een lagere renteklasse terechtkomt als je naar de huidige waarde van je woning kijkt. De waarde is in de afgelopen jaren waarschijnlijk enorm gestegen, waardoor de uitkomst van het sommetje Hypotheekbedrag / Waarde woning x 100% (zo bereken je de LTV) zomaar een grens in de rentetabel kan overgaan.
Lagere renteklasse door extra aflossing
Een extra aflossing op de hypotheek verlaagt het hypotheekbedrag en daarmee dus ook de uitkomst van bovenstaand sommetje. De combinatie van een hogere waarde én een lagere hypotheek versterkt de lagere uitkomst alleen maar. Nog een grotere kans op een lagere hypotheekrente dus!
Effect van een lagere renteklasse
Wat betekent het nou concreet als je met je hypotheek in een lagere renteklasse terechtkomt? Heel eenvoudig: een lager rentepercentage - dus betaal je minder hypotheekrente over hetzelfde hypotheekbedrag.
Stel: je hebt een hypotheek van € 300.000 en de waarde van je huis is € 330.000. Dan zit je met de LTV net boven de 90% van de woningwaarde (want 90% van € 330.000 is € 297.000). Los je € 5.000 af, dan kom je net onder die 90%. Dat levert je een rentevoordeel van 0,3% op - dat is op de overgebleven schuld van € 295.000 een bedrag (bruto natuurlijk) van € 885 op jaarbasis. En dat met een investering van maar € 5.000 - je zou dat kunnen vertalen naar een bruto rendement van 17,7%. Ik weet het, dat is geen goede rendementsberekening - ik wil alleen laten zien dat je (afhankelijk van jouw hypotheeksituatie) met een relatief kleine aflossing vanuit je spaargeld al een flink voordeel kunt behalen!
...als de bank meewerkt.
Er is wel één dikke MAAR. Dat de uitkomst van het rekensommetje jouw hypotheek in een lagere renteklasse plaatst wil lang niet bij iedere bank zeggen dat dit je ook direct een lagere hypotheekrente oplevert. Elke bank heeft z'n eigen regels en procedures rondom het aanpassen van de renteklasse.
Alleen bij einde rentevastperiode of ook tussentijds en bij extra aflossing?
Sommige zijn alleen bereid tot het herzien van de renteklasse aan het eind van een rentevastperiode - en dan ook nog alleen als je er zelf om vraagt. Dat betekent: opletten geblazen en wellicht nog heel lang wachten als je een lange rentevastperiode hebt gekozen.
Er zijn ook banken die beter meewerken, die ook tussentijds een aanpassing doen als jij kunt laten zien dat je woning meer waard is geworden. En als je een extra aflossing doet automatisch berekenen of je daardoor in een lagere renteklasse terechtkomt.
Informeren is een goed idee!
Hoe gaat jouw hypotheekbank om met het aanpassen van de renteklasse? En hoeveel extra aflossing zou in jouw geval nodig zijn om een lager hypotheekrente percentage te krijgen? Dat is in elk geval de moeite waard om naar te informeren!
